Allgemeine Informationen zur Ermittlung der Wohnfläche von Immobilien

Die Wohnfläche ist die zentrale Größe im Bereich der Vermietung von Immobilien. Aber auch bei Kauf, oder Verkauf von Wohnhäusern oder Eigentumswohnung ist die genaue und rechtssichere Ermittlung der Wohnfläche sinnvoll, bzw. gefordert. Bei neueren Bestandsobjekten liegen häufig Berechnungen zur Wohnfläche und entsprechende Grundrisse vor, welche ggf. lediglich zu überprüfen sind. Diese Unterlagen fehlen bei älteren Baujahren häufig und so kann eine komplette Neuaufnahme der Immobilie, Berechnung der Wohn- und Nutzflächen und die Erstellung von ergänzenden Grundrissen notwendig sein.

Wer benötigt eine Berechnung der Wohnfläche nach WoFlV oder Din277?

Makler, Käufer und Verkäufer

Die rechtsichere Ermittlung der Wohnfläche, ggf. in Verbindung mit der Erstellung von ergänzenden Grundrissen sollte jedem Prozess vorangestellt werden. Nur so können eine rechtsichere Abwicklung und die nachhaltige Zufriedenheit aller Vertragsparteien sichergestellt und rechtliche Auseinandersetzungen vermieden werden.

Eigentümer, Vermieter und Mieter

Die Wohnfläche bestimmt nicht nur die Miete, sondern wirkt sich auch auf die Betriebskosten auf. Sie hat direkten Einfluss auf Umlagen und Mieterhöhungen.

Stellt sich beim Nachmessen einer Wohnung heraus, dass sie um mehr als 10 Prozent kleiner ist als im Mietvertrag vereinbart, können Mieter die Miete mindern. Das geht auch Jahre nach Einzug, wie ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 61/23).

 Eigentümer

Im Rahmen der Grundsteuerreform ist die Wohnfläche ebenfalls eine notwendige Größe. Hinzu kommen Flächen von Garagen und anderen Nebengebäude. Lt. einer Pressemitteilung werden hier die 3 häufigsten Fehler gemacht.

Die in der Teilungserklärung angegeben Miteigentumsanteile an einem Gemeinschaftseigentum beziehen sich in aller Regel auf den Anteil der eigenen Wohnfläche im Verhältnis zur Gesamtfläche der Immobilie.

Für welche Immobilien ermitteln wir die Wohnfläche?

Grundsätzlich für alle Wohnimmobilien. Das sind im einzelnen:

• Ein- und Zweifamilienhäuser (auch als Reihenhaus, Doppelhaushälfte)

• Mehrfamilienhäuser

• Eigentumswohnungen

Welche Möglichkeiten der Ermittlung der Wohnfläche gibt es?

Methoden der Wohnflächenberechnung

Die Wohnflächenberechnung erfolgt meist nach DIN 277 oder der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFlV). Bei Einfamilienhäusern ergeben sich je nach Methode Unterschiede von bis zu 20 Quadratmetern. Das gewählte Verfahren für die Wohnflächenberechnung hat somit großen Einfluss auf die Werteinschätzung von Immobilien.

Die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 führt in der Regel zu einer höheren Quadratmeterzahl als die Berechnung gemäß WoFlV und ist somit für den Verkäufer/Vermieter meist günstiger. 

Beiden Methoden liegen unterschiedliche Vorgehen zu Grunde. In der WoFlV wird direkt die Wohnfläche bestimmt, bei der Wohnflächenberechnung DIN 277 zunächst die Nutz- bzw. Verkehrsfläche. Nachfolgend erfahren Sie Näheres zu den Berechnungskriterien nach DIN 277 und WoFIV.

Mit Ausnahme des geförderten Wohnungsbaus gibt es keine Methode, die gesetzlich angewendet werden muss.

Im Exposé des Maklers finden Sie in der Regel keine Angabe dazu, ob die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 oder WoFlV durchgeführt wurde. Erfragen Sie die Methode daher beim Vermittler oder Verkäufer.

Berechnung nach der Wohnflächenverordnung

Wenn beim Hausbau mit dem beauftragten Unternehmen nichts anderes vereinbart wurde, richtet sich die Berechnung der Wohnfläche üblicherweise nach der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFlV):

• zur Ermittlung der Grundflächen werden die lichten Maße zwischen den Bauteilen verwendet

• es fließen die Flächen aller Räume zu 100 Prozent ein, die direkt in der Wohnung liegen – wie Bad, Esszimmer, Flur, Kinderzimmer, Schlafzimmer, Wohnzimmer oder Abstellräume.

• Keller- und Bodenräume, Garagen, Heizungsräume und Waschküchen zählen nicht zur Wohnfläche

• Pfeiler, Säulen und Ähnliches mit mehr als 0,1 Quadratmeter Fläche und über 1,5 Meter Höhe dürfen bei der Wohnflächenberechnung nicht einbezogen werden.  

• Nischen, zum Beispiel rund um Fenster, fließen nur dann ein, wenn sie bis zum Boden reichen und mindestens 13 Zentimeter tief sind. 

• Treppen mit mehr als drei Stufen zählen nicht zur Wohnfläche, ansonsten zu 100 Prozent.

• Flächen mit einer Raumhöhe unter 1 Meter wird nicht gezählt.

• Flächen mit einer Raumhöhe zwischen 1–2 Meter zählen zu 50 Prozent zur Wohnfläche Berechnung.

• Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel zu 25 Prozent angesetzt. Unter besonderen Umständen (günstige Lage, aufwendige Gestaltung) ist auch eine Anrechnung von 50 Prozent möglich. Voraussetzung bei Eigentumswohnungen ist, dass sich die betreffende Fläche nur von den jeweiligen Eigentümern nutzen lässt. Gemeinsame Dachgärten der Hausgemeinschaft bleiben unberücksichtigt

Wohnflächenberechnung DIN 277

Die gängige Alternative zur Wohnflächenberechnung nach WoFIV stellt die Methode nach Industrienorm 277 (DIN 277) dar:

• Ermittlung der vollständigen Brutto-Grundfläche (BGF) einer Immobilie

• Abzug der Konstruktionsflächen - Wände, eventuell vorhandene Schornsteine, Nischen, Pfeiler und ähnliches

• Ergebnis ist die Netto-Grundfläche der Immobilie, die sich noch einmal in Nutz-, Verkehrs- und Funktionsfläche unterteilt.

•  Wohnfläche nach Wohnflächenberechnung DIN 277 ist die Netto-Grundfläche minus der Funktionsfläche (Heizungsräume und Räume, die sonstiger Haustechnik)

• Raum unter Schrägen sowie Balkone, Terrassen und Kellerräume werden zu 100 Prozent angerechnet

Wie ermitteln wir die Wohnfläche?

Wir stehen unseren Kunden beratend zur Seite. Nach Festlegung der Berechnungsgrundlage wird das Objekt entsprechend der Aufgabenstellung und dem geforderten Umfang vermessen. Die Aufnahme der für die Berechnung der Flächen und Erstellung die Grundrisse notwendigen Maße wird mit modernen Lasermessgeräten digital durchgeführt.

Die Besichtigung erfolgt nur insoweit, wie Stellen gefahrlos, ohne technische Hilfsmittel und ohne besondere Maßnahmen zum Arbeitsschutz zugänglich sind.

Die Lieferung der Unterlagen erfolgt digital. Eine Übergabe in Papierform ist natürlich möglich. Die Bearbeitungszeit beträgt maximal 7 Werktage.

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